登記｜町田市の土地家屋調査士・行政書士なら石原事務所にご相談ください。

　青地（国有地）は公図上2本の実線の長狭線で帯状に囲まれた無番地の土地で、土地台帳等の公簿に登録された痕跡のない土地のことです。
　現在ある公図の多くは明治時代に徴税目的で作られたものがベースとなっております。明治時代初期は耕作地の収穫高に着目して課税していたので、収穫の見込めない部分が本地の測量から除外されていました。田畑の境にある畔道や、高低差のある田畑の境にある崖部分（法面部分）などです。この部分は作物の収穫が見込めず、課税されていなかったので、現在も青地として残っているケースがあります。特に、神奈川県内には青地が多く存在しており、その面積は約196万坪と推定されております。
　この青地に接した土地では、青地の境界確定（土地家屋調査士）→ 払下げ（行政書士）→ 土地表題登記（土地家屋調査士）の3つの手続きを経なければ土地利用が出来ないケースがあります。対象不動産と道路の間に青地があって接道していない場合や、対象不動産の一部に青地が含まれておりこの部分の払下げを受けないと、青地を含めた一体の土地として売却できない場合などです。青地に関係する3つの手続きの中では、一つ目の作業、古い資料などから作物の収穫が見込めない部分（課税されていなかった部分）を見極める境界確定作業が非常に重要な作業となります。特に、崖地のエリアでは、崖上のAさんと崖下のBさんの間の崖部分（作物の収穫性のない部分）に青地をうまく落とし込まないと、土地の資産価値を低減させることになるからです。

手続上の注意点
【1】青地の境界確定 → 払下げ → 土地表題登記の3つの手続には土地家屋調査士と行政書士の連携が必要となり、すべて終わらせるのに半年近くの期間を要する。
【2】青地の払下げを受けるには、土地代金を財務省に出向いて支払う必要がある。土地代金の目安は相続税路線価の半額位と言われるが、具体的な金額は財務省が案件ごとに算出する。
【3】青地は比較的安価で購入出来るが、手続が煩雑なため、購入代金よりも手続費用の方が高くなる傾向がある。
【4】場合によっては青地を時効取得が出来るケースもあるが、時効取得するには様々な裏付け資料が必要で、要件は厳しい。

　隣接地所有者様の行方が分からず、境界線が確定出来ない場合、裁判所の不在者財産管理人制度を利用して境界線を確定できるケースがあります。

具体的なケース
【具体例1】明治時代に所有権の登記がされ、所有者の戸籍を調べても、その住所地が関東大震災や東京大空襲の影響で戸籍が紛失したエリアにあたり、調べようがないケース。
【具体例2】明治時代の表題部所有者の登記しかされておらず、しかも、所有者の氏名の記載のみで、住所の記載がないため調べようがないケース。

　裁判所の許可を得て境界線を確定させる場合、手続は2段階に分かれております。
　第1段階で「不在者財産管理人の選任」を受けます。この段階で不在者財産管理人にできることは、民法103条に定められた保存行為、利用・改良です。古くなった建物を修繕したり、建物に造作を加え、建物の価値を増加せせる行為などです。境界線を確定させる行為は、不在者財産管理人の権限の範囲を超えているため、この段階で境界線を確定させることはできません。境界線を確定させるには、追加で裁判所の許可を得る必要があります。
　それが第2段階の「権限外行為許可」を得る行為です。本来であれば、不在者財産管理人の権限の範囲を超えているが、不在者との境界線を確定させても、不在者が不利益を被らないといった裏付け資料を裁判所に提出することにより、裁判所の許可を得て境界線を確定させることができます。
この制度は、共同相続人のなかに行方不明者がいる場合の「遺産分割協議」や不在者所有の建物が老朽化し、修理や取壊しが必要な場合の「空き家対策」などにも使われます。
　なお、裁判所が独自に不在者の調査を行い、不在者の行方が判明した場合、この制度は使えません。

　「区分建物合併登記」と「区分建物合体登記」の違いは、2世帯住宅の内部を仕切る隔壁を除去する工事が必要か否かです。隔壁を除去する工事して1つの建物にするのが合体登記で、工事はしないで登記の仕方のみを変更するのが合併登記です。
合併登記をするには、【1】合併する２つの建物の持分が同じ【2】抵当権が設定されている場合は、抵当権の内容が同じ、という条件を満たす必要があります。
　どちらの登記手続きも「小規模宅地等の特例」の適用を受けるため、現在所有する2世帯住宅の、登記の仕方を変更したい場合に必要となる登記手続きです。